Alloggio del portiere: cessazione della destinazione desumibile anche dall’uso dell’immobile

La cessazione della destinazione di alcuni locali del condominio ad alloggio del portiere – che, ben inteso, è cosa diversa dalla decisione di soppressione del servizio di portineria, per la quale occorre una delibera dell’assemblea con la maggioranza stabilita dal Codice Civile –, che è il fondamento della condominialità del bene, può anche desumersi dalla volontà univoca, persino tacita, dei condòmini e dall’uso concreto e costante che della stessa cosa è stato fatto.
Questo il principio applicato dai giudici (sentenza numero 6620 del 19 marzo 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso loro sottoposto e relativo ad uno stabile in provincia di Milano.
Protagonista del contenzioso è un avvocato, il quale cita in giudizio condominio e condòmini, assumendo di aver acquistato un appartamento situato al secondo piano dell’edificio e di averlo poi venduto ad un privato ma anche di essersi espressamente riservato nel contratto di compravendita la sua quota millesimale sui locali relativi alla portineria e all’alloggio del portiere, riserva della proprietà che, a suo dire, è valida ed efficace sia perché i locali per la portineria e l’alloggio del portiere hanno da tempo perso la funzione originaria di abitazione del portiere, posta l’abolizione della portineria negli anni ‘90, e sono poi stati sottoposti ad un regime di comunione ordinaria. Difatti, essi, di comune accordo tra i condòmini, sono stati messi a reddito e locati a soggetti esterni al condominio.
L’avvocato chiede quindi lo scioglimento della comunione ordinaria sull’ex locale portineria e chiede che il bene venga messo all’incanto, con assegnazione ai comunisti dei proventi della vendita in proporzione alle rispettive quote, e, per quanto lo riguarda, per la quota di 152 millesimi, che al condominio venga ordinato di rendere il conto dei proventi derivanti dalla locazione, con liquidazione a favore dell’attore dei frutti spettantigli.
Per i giudici di merito, però, le pretese avanzate dal legale sono prive di fondamento, a fronte della permanenza della condominialità dell’ex alloggio del portiere.
Di diverso avviso, invece, i magistrati di Cassazione, i quali, in premessa, ricordano che, per stabilire se un’unità immobiliare è comune perché destinata ad alloggio del portiere, si deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condòmini su di essa. Invero, a differenza delle cose necessarie all’uso comune, contemplate nell’elenco del Codice Civile, i locali dell’edificio contemplati dal Codice Civile raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune. Ciò significa che, in difetto di espressa disciplina negoziale, affinché un locale sito nell’edificio – che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa – diventi una parte comune, occorre che, all’atto della costituzione del condominio, a detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune. Mancando una apposita convenzione, espressione di autonomia privata, accertare se, al momento della costituzione del condominio, il locale sia o no destinato al servizio comune, nella specie di alloggio del portiere, raffigura un giudizio di fatto, riguardante le concrete vicende dell’utilizzo dell’unità immobiliare.
Così, una volta insorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate dal Codice Civile, i successivi atti di acquisto di proprietà esclusiva comprendono la stessa pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, mentre nessuno dei singoli condòmini può validamente disporre della loro proprietà. Nell’ipotesi in cui una parte dell’immobile, quale l’alloggio del portiere, oggetto di proprietà comune al momento della nascita del condominio, non sia più destinata a uso condominiale, si applica ad essa la disciplina della comunione in generale, occorrendo comunque il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione.
Tirando le somme, si deve fare riferimento al principio secondo cui, allorché l’alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale, con la conseguenza che i partecipanti a siffatta comunione devono contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene.
Tornando alla vicenda in esame, occorre confrontarsi con due dati pacifici: primo, l’originaria natura condominiale dell’alloggio del portiere, sancita dal regolamento (di natura contrattuale) e trova conferma nei successivi atti di provenienza; secondo, il fatto che per lo stesso immobile – in passato e molto prima che il legale acquistasse il proprio appartamento – tale destinazione è venuta meno in quanto i condòmini avevano deliberato di dare in locazione l’immobile, prima ad alcuni soltanto dei partecipanti e, successivamente, a terzi.
Per il giudice d’Appello, però, la nuova destinazione del bene, decisa dai condòmini, non sarebbe sufficiente a fargli perdere la natura di parte comune dell’edificio e non ne determinerebbe la automatica retrocessione a bene soggetto al regime di comunione ordinaria, essendo a tal fine necessaria una delibera condominiale, presa all’unanimità, che ponga nel nulla la precedente destinazione regolamentare vincolante, delibera la cui esistenza non è stata dimostrata dal legale.
Tale asserzione non è persuasiva, obiettano i magistrati di Cassazione. In realtà, le parti comuni, quali i locali per i servizi in comune, come la portineria, che sono beni condominiali non perché essenziali per l’esistenza delle proprietà esclusive (cosiddetta condominialità necessaria), ma semplicemente perché funzionali all’uso e al godimento delle singole unità (cosiddetta condominialità funzionale) sono suscettibili di uscire dal perimetro delle parti comuni delimitato dal Codice Civile, nel senso che possono perdere la natura di beni condominiali nell’ipotesi in cui la loro destinazione all’uso e al godimento delle proprietà individuali venga meno, anche per effetto della pratica costante e dell’uso ultimo voluto e realizzato dai partecipanti al condominio.
Questi, sinteticamente, i punti fermi: primo, si distinguono cose necessarie all’uso comune e cose destinate all’uso comune, dovendosi prendere in considerazione la destinazione, espressa o di fatto, impressa alla cosa al momento della costituzione del condominio; secondo, la destinazione all’uso comune può cessare: per contratto (si pensi, ad esempio, alla vendita o, come accade nel presente giudizio, alla locazione a terzi); per delibera di modificazione della destinazione d’uso della parte comune che, per soddisfare esigenze di interesse condominiale, ne imprima un’altra in sostituzione; quale effetto della soppressione del servizio condominiale che, se previsto dal regolamento di condominio, necessita della maggioranza stabilita dal Codice Civile (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio); per volontà univoca, anche tacita, dei condòmini, che si estrinsechi attraverso la pratica costante e l’uso concreto impresso alla parte comune; terzo, cessata la destinazione del bene all’so comune, trova applicazione la disciplina della comunione ordinaria e la cosa (o la quota di essa) in comunione ordinaria circola liberamente e non è più governata dal principio accessorium sequitur principale.
Per fare chiarezza, infine, i magistrati di Cassazione fissano il principio secondo cui, nell’ipotesi in cui le parti comuni dell’edificio condominiale, come i locali di portineria, non siano più destinate ad uso condominiale, per esse trova applicazione la disciplina della comunione ordinaria, sicché è consentito a ciascuno dei partecipanti al condominio domandare lo scioglimento della comunione, e ciò accade perché il venir meno del carattere della condominialità di tale categoria di parte comune dell’edificio non richiede necessariamente una decisione dell’assemblea, ma può derivare dalla perdita di fatto della sua destinazione, per effetto della pratica concreta e costante e dell’uso voluto e attuato dai condòmini.