Caparra confirmatoria: si perfeziona solo con la consegna della cosa o del denaro

La caparra confirmatoria costituisce un patto accessorio di natura reale che si perfeziona esclusivamente mediante la consegna della cosa o del denaro oggetto del patto stesso. Sebbene sia ammissibile il differimento della dazione della caparra confirmatoria in un momento successivo rispetto alla stipula del preliminare, è necessario che la consegna avvenga entro il termine della stipula del definitivo per produrre gli effetti previsti dal Codice Civile.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 21385 del 25 luglio 2025 della Cassazione) a chiusura del contenzioso tra due società relativo ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare.
In ballo un milione di euro a titolo di caparra confirmatoria, non versata dalla promissaria acquirente e pretesa ora dalla promissaria venditrice.
Per i giudici di merito, però, il patto relativo alla caparra confirmatoria è di natura reale e pertanto in assenza della dazione dell’importo pattuito, non vi è il perfezionamento dell’accordo né il conseguente diritto di credito nei confronti della promittente venditrice, non potendosi produrre gli effetti previsti dal Codice Civile, il cui presupposto è l’effettiva dazione della somma. Senza dimenticare, poi, che il patto avente ad oggetto la dazione della caparra confirmatoria costituisce un contratto reale, perfezionabile unicamente mediante la materiale dazione di una somma di denaro o di una quantità equivalente di altre cose fungibili, in data antecedente alla scadenza del termine di adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto principale. Pertanto, la traditio rei rappresenta un presupposto necessario sia per la ritenzione sia per esigere il doppio della somma versata. Pur essendo consentita, e non dichiarata nulla, la previsione del differimento della dazione della caparra, qualora non avvenga in data anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite, risulta inidonea a produrre gli effetti propri previsti dal Codice Civile, che presuppone appunto la antecedente realizzazione della traditio rei.
Su questa stessa falsariga si è attestata anche la Cassazione. Per i giudici di terzo grado, difatti, la caparra confirmatoria va considerata come un patto accessorio di natura reale, perfezionabile esclusivamente mediante la consegna della cosa o del denaro oggetto dello stesso. Sebbene sia ammissibile il differimento della dazione della caparra confirmatoria in un momento successivo rispetto alla stipula del preliminare, è necessario che la traditio avvenga entro il termine della stipula del definitivo.
Sotto l’aspetto strutturale, poi, la caparra confirmatoria consiste in un negozio giuridico bilaterale che si perfeziona con la consegna che una parte fa all’altra di una somma di denaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d’inadempimento delle obbligazioni nascenti da diverso negozio ad essa collegato (cosiddetto contratto principale); sebbene la dazione della cosa, necessaria al perfezionamento del negozio, sia riferita al momento della conclusione del contratto, nulla osta, tuttavia, al ritenere che le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, possano differirne la traditio in tutto od in parte ad un momento successivo, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni che ne sono derivate. Pertanto, se è vero che l’ipotesi prevista come ordinaria dalla norma è quella della dazione della caparra a mani del destinatario al momento della conclusione del contratto, ciò non esclude la possibilità d’effettuarne la traditio secondo modalità e tempi diversi, purché compatibili con il conseguimento degli scopi previsti dal Codice Civile, onde consentire il particolare e migliore regolamento degli interessi voluto dalle parti e, quindi, essere concretamente effettuata anche con dazioni ripartite, senza che tale modalità pattizia dell’acquisizione della somma al patrimonio del destinatario minimamente influisca sulla natura giuridica e, quindi, sull’efficacia di essa.
Allorché venga pattuita la corresponsione di quantità determinata di cose fungibili per il caso dell’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (cosiddetto contratto principale), con lo scopo di rafforzare il vincolo contrattuale, il relativo patto contrattuale ha comunque natura reale, e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici ove non si perfezioni con la consegna della relativa somma.
Nel caso specifico, come da chiaro riferimento letterale (“il promissario acquirente si obbliga a versare alla promittente venditrice l’importo di 1.000.000 di euro a titolo di caparra confirmatoria entro la data ...”), le parti avevano previsto che la caparra potesse essere costituita anche in un momento successivo rispetto alla stipulazione del contratto principale, purché con modalità compatibili con gli scopi previsti dal Codice Civile. Tuttavia, poiché la consegna della somma non era avvenuta prima della stipula del contratto definitivo, non si sono prodotti gli effetti che presuppongono la traditio in data antecedente alla scadenza del termine di adempimento delle obbligazioni scaturenti dal contratto principale.