Rettifica o modifica delle tabelle millesimali: come variano le regole per l’approvazione

Condizione di fatto per l’applicazione della disciplina sulla rettifica o sulla modificazione della tabella millesimale è, dunque, che quest’ultima sia stata validamente redatta, in applicazione dei criteri legali o di criteri convenzionali, trovando conseguentemente applicazione, in un caso o nell’altro, le distinte regole sulla maggioranza o sull’unanimità. In difetto di ciò, trovano piuttosto applicazione le regole sulla formazione e sull’approvazione della tabella.
Questo il principio fissato dai giudici (sentenza numero 13855 del 12 maggio 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in quel di Milano.
In Appello è stata annullata la deliberazione approvata dall’assemblea, qualificata in dispositivo come delibera di modifica delle tabelle millesimali assunta a maggioranza qualificata, e non all’unanimità.
Questa decisione viene censurata dai magistrati di Cassazione, per i quali sono legittime le obiezioni sollevate dal condominio.
In premessa, viene ribadito che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari, così espressi nella tabella millesimale, possono essere rettificati o modificati all’unanimità. I medesimi valori possono essere invece rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con una maggioranza ad hoc nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.
Queste due disposizioni poggiano sul pilastro secondo cui l’atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, e perciò postula la sola maggioranza qualificata.
I giudici osservano poi che l’atto di approvazione o di revisione delle tabelle millesimali si colloca nell’ambito delle deliberazioni assembleari recanti dichiarazioni di scienza a funzione ricognitiva, per le quali è sufficiente il voto maggioritario, al pari delle norme regolamentari circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino.
I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi in una tabella millesimale redatta in applicazione dei criteri legali, oppure in una tabella redatta in applicazione di criteri convenzionali, possono essere rettificati o modificati all’unanimità.
Viceversa, i valori proporzionali espressi nella tabella millesimale redatta in applicazione dei criteri legali possono essere rettificati o modificati con una maggioranza ad hoc.
Evidente l’errore compiuto in Appello, secondo i giudici di Cassazione, poiché, per concludere che la delibera impugnata, approvata dall’assemblea del condominio, non poteva stabilire a maggioranza una modifica delle tabelle millesimali, in assenza di una sproporzione sopravvenuta, occorrendo all’uopo un voto unanime, si sarebbe dovuta accertare l’effettiva preesistenza di una valida tabella millesimale e verificare quindi se essa fosse stata redatta in applicazione dei criteri legali oppure in applicazione di criteri convenzionali.
Va da sé che per dire esistente una valida tabella millesimale, occorre accertare all’uopo una deliberazione approvata dall’assemblea nelle forme previste o una convenzione approvata all’unanimità, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per facta concludentia.